加州尤其是旧金山湾区，目前正遭受着一场旷日持久的毁灭性灾难住房负担能力危机．与之前的几十年相比，过去十年的住房建设一直萎靡不振该州的人口和经济都在蓬勃发展．

旧金山住房联盟联盟(SFHAC)成立于1999年，当时是第一次互联网繁荣时期，旨在倡导旧金山的包容性住房政策旧金山在此后的几十年里，作为一个倡导组织，她在该地区发挥了重要作用。在该组织的春季研讨会之前，建筑师报(AN)与SFHAC的发展和传播经理Rob Poole进行了交谈，讨论了该组织最近的举措、目标以及该组织为帮助解决住房危机所做的努力。

有关春季研讨会的更多信息，请参阅SFHAC网站．

一个:你能解释一下SFHAC为该地区制定的短期住房目标吗?在接下来的几个月或几年里，你有哪些项目或计划会获得批准?

罗伯·普尔:我将把它分成短期目标和长期目标，局部目标和区域目标。目前在旧金山，我们正处于通过一项名为HOME-SF这是该市首个旨在为旧金山中产阶级建造住房的主要工具，旧金山的住房政策一直未能满足中产阶级的需求。根据HOME-SF，开发商在城市的某些部分(主要是在区域规划和区域规划之外)进行建设RH-1社区)将可以选择建造更密集的建筑，并额外增加两层楼，以换取向中等收入居民提供更高比例的补贴住房。这个计划已经酝酿了大约三年，最终应该会在本月获得通过。此外，该市即将再次通过一项新的包容性条例。最近的要求是由选民决定的，坦率地说，这是一个随意的数字，25%。我们正在推动一项数据驱动政策，我稍后会讲到。这两项措施都占用了我们很多时间。

从长远来看，我们一直在寻找改善旧金山住房建设过程的方法。这座城市以审批程序极其复杂和漫长而闻名。我们希望看到更多的确定性，并消除在一个长期住房短缺的地方建设的一些风险。附属住宅单元(adu)，也被称为“姻亲”住宅，是另一个优先考虑的项目。去年通过了几个州的法案AB 2299而且某人1069年-消除了建筑或房屋业主增加这些的一些成本。我们希望确保旧金山遵守新法律。

走出我们的沙盒，SFHAC的工作人员经常参加并组织居民在布里斯班市议会的听证会上就一个名为布里斯班Baylands它与旧金山南部接壤。开发商计划建造一个拥有4400多套住房的混合用途项目，但纽约市一直在推动一个零住房的计划，因为这是那里最直言不讳的居民想要的。坦率地说，这是不可接受的，也是该地区围绕地方治理所面临的斗争的象征。该场地占地680英亩，毗邻加州火车站。那里发生的事情对整个地区的影响和对布里斯班的影响一样大，然而市议会只需要在一个大约4200人的小镇上倾听他们的选民。我们试图通过向市议会展示他们的决定的影响远远超出他们的城镇边界来影响结果。

最后，关于萨克拉门托的住房问题的讨论越来越多，这影响了我们的主题5月23日春季研讨会理查德·道金斯．在立法机构中有超过130项法案悬而未决，涉及如何为住房提供资金、规划和批准。SFHAC已对其中几项措施采取了立场，包括某人35，AB 71，AB 73，AB 915而且sb167和ab678．我们让我们的成员有机会对这些法案进行权衡，并在它们通过批准程序的过程中随时了解情况。到秋天我们就能知道这些东西的情况了。这是SFHAC的新领域，但它的相关性可能只会越来越大。我们不能指望通过允许城市和郊区彼此独立地做出土地使用决定来解决这个问题。

是否有目标社区或走廊，您的组织正在寻求特别增加住房?

住房应该建在那些居民更有可能步行、骑自行车和乘坐交通工具出行的地方。我们的土地使用决策必须通过私人汽车使用减少车辆行驶里程(VMT)。否则，我们将无法在地方、地区或州一级实现我们的环境目标。这种心态推动着我们的倡导。

这也涉及到一个我们称之为“密度公平”的问题。在旧金山，大约80%的开发是在20%的土地上进行的。大多数新住房都建在城市的东部和东南部，而西部几乎没有增加任何住房。

这有几个原因。在过去的20年里，这座城市花了很多精力来重新划分社区改善社区计划这些土地在历史上曾被用于工业或未得到充分利用。随着经济的变化，许多用途变得不那么重要，将它们重新划分为住房是有意义的。这主要是在城市的东部进行的。

西城则是另一番景象。除了一些交通走廊和商业走廊，这些社区主要是为独栋住宅划定的。从历史上看，对建筑环境的任何改变都有很多反对意见，这使得在那里建造房屋变得困难。SFHAC认为，这些社区需要加快步伐，提供公平份额的住房。我们承认在那里建高楼是没有意义的，因为交通不够，但让城市的一边停留在时间上，而另一半却在建造所有的新房屋，这是不公平的，也是不合理的规划。HOME-SF将帮助推动这一趋势。

在地区层面，有太多的市政当局根本没有贡献。布里斯班只是一个例子。但在很多情况下，有组织的反对派会利用他们手中的一切工具，无论是加州环境质量法(CEQA)的上诉、诉讼，还是只是让人们参加公开听证会，来影响结果。因此，住房建在离工作地点更远的地方，那里反对的人更少。的来自加州财政部的最新报告重申了这一趋势。对于没有尽到自己职责的城市，没有任何激励或惩罚措施。一些州法案，如SB 35，将改变这一点。

最近有很多关于包容性分区要求的讨论——当前的要求太高了，还不够远;包容性分区实际上抑制了市场价格的住房生产——SFHAC在包容性分区问题上的立场是什么?

包容性住房是一种为低收入居民提供住房的智能工具，特别是在昂贵的市场中。2002年，SFHAC与当时的主管Mark Leno一起制定了旧金山的第一个强制性包含条例．从那时起，该计划已经产生了超过4600套低于市场价格的房屋(BMR)，包括出租和自有。这些房子是为那些可能因房价过高而被赶出城市的人准备的。另一方面，这远远不能满足需求。例如，最近有一个沿着市场街的项目，每144个申请人对应一个BMR。

一些人认为，解决办法是提高要求，因为开发商赚了很多钱，除了富人之外，任何人都买不起市场价的房子。我们反对这种看法。包容性分区政策应该是数据驱动的，这样它们就不会限制市场价格住房的供应，因为这是明天的中产阶级住房。

去年6月，旧金山选民通过了一项措施，将现场的包容性要求提高了一倍多，从12%提高到25%。没有研究支持这在经济上是否可行。自那以后，新项目的申请大幅下降。所以从长远来看，可能会发生的是，我们会看到比我们没有改变要求的情况下建造的房屋更少，这将推高市价房屋的价格。考虑到它已经很昂贵，想象起来很可怕。

请记住，使bmr负担得起的补贴来自市价单位的租金。这意味着，如果要求设置得太高，只有最豪华的项目才有可能建成，因为这些项目都是被淘汰的项目。小型项目和资金较少的开发者被排除在开发过程之外。因此，我们排除了建造自然经济适用房的任何可能性(这一概念被称为“过滤”)。

为了结束我的长篇大论，我想重申SFHAC支持包容性分区。这是工具箱中的一个工具。但城市不应依赖它作为解决住房问题的终极解决方案。这与问题的严重性无关。除非国会决定将住房和城市发展部的预算增加五倍，否则我们将无法通过补贴来解决这个问题。规划师、政治家、开发商和建筑师将不得不接受这样一个事实:他们需要在开放市场的住房问题上发挥更大的创造性。我知道这在政治上不是最受欢迎的想法，但鉴于缺乏联邦和州政府的支持，我不知道我们还能如何改变路线。

你还有什么要补充的吗?

是的。我认为，就公众如何看待这个问题而言，我们正处于一个新时代的开始阶段，至少在加州的城市地区是这样。人们开始明白，现状是行不通的。现在，当地民选官员听到的不是“不要在我的后院”(NIMBY)的声音，而是“要在我的后院”(YIMBY)的声音。这是一个政治运动。

然而，我们的起点很艰难。我们在过去几十年里采取的政策促进了扩张，对新来者不友好，仍然导致经济和种族排斥。这种情况不会改变，除非有组织、有思想和有影响力的团体努力扭转这一趋势。在SFHAC，我们把所有各方聚集在一起——私营部门、市政工作人员、政治家、yimby，甚至那些不同意我们的人(至少如果我们有能力的话)——形成支持住房的解决方案，为所有收入水平的人提供选择。

我们花了很多年才陷入今天的困境，要爬出来也需要很长时间。但是考虑到最近在旧金山做出的一些决定，甚至在洛杉矶的投票，以及萨克拉门托的政治能量，我认为我们正在朝着那个方向前进。