当时的情况很可怕:人们涌向城市找工作，但土地稀缺和缺乏新建筑推动了租金的上涨。中等收入的居民负担不起高端住宅，也不想进入拥挤的——有时是非法的——公寓。幸运的是，一种新的住房解决方案出现了:作为对小型单人住房单元的交换，居民可以共享设施——比如餐厅厨房、用餐区、休息室和清洁服务——这多亏了规模经济，才成为可能。听起来是不是很熟悉?

应该是:这是曼哈顿基普斯湾(Kips Bay)微型公寓开发项目卡梅尔公寓(Carmel Place)的基本前提，该项目最近开始出租。该项目共有55个单元，面积从260平方英尺到360平方英尺不等，是布隆伯格市长2012年的成果适应纽约竞争为解决该市单人和双人公寓短缺的住房问题找到解决方案。当时，卡梅尔广场（Carmel Place）需要修建特殊的法律例外情况，但去年3月，该市取消了单个单元400平方英尺的最低面积。虽然密度控制意味着不太可能再建一座全微型公寓楼，但只有建筑法规会提供一个标准事实上的最小单位面积（在上200平方英尺的范围内）。这对纽约市一直动荡的房地产市场意味着什么？纽约人会得到新的、迫切需要的住房选择还是一笔原始交易？

从某种程度上说，这种放松管制是对一种古老的、广泛的、后来被取缔的房地产公式的回归。在20世纪初的纽约市，将酒店改造成公寓，并提供带有公共设施的单人居住单元，有助于缓解住房短缺。这些“公寓酒店”曾大获成功，直到1929年的法律修订在很大程度上取消了它们。现在，历史的钟摆似乎又摆回来了:卡梅尔广场还通过一家名为奥利(ollie)的公司提供共享的设施和服务。该项目的开发商蒙纳德诺克开发公司(Monadnock Development)引入了奥利，以促进每周的房屋清洁、有限的管家服务等，为大楼的25个市场价单元和8个为有第八章代金券的老兵提供的单元提供服务。这些单元还将配备节省空间的家具;其他22个单位是负担得起的，但没有奥利服务。

虽然微型公寓尚未大量涌现，但有一个基本的经济公式使它们对开发商具有吸引力。这可以归结为每平方英尺租金和大块租金之间的差异。前者是开发者用来衡量市场需求和收益的指标。后者是租客每月支付的租金。奥利的联合创始人克里斯托弗·布莱索(Christopher Bledsoe)解释说:“奥利是一种可持续性的住房模式，可以获得合理的价格，高质量的住房。我们真正利用了这种理解，即消费者支付的是一大笔租金，而开发商将他们的模式推进到每平方英尺1美元的基础上。”此外，由于租金对居民经济的压力较小，他们成为了更可靠、更长期的租户。

这种动态不仅仅是猜测。在奥利在卡梅尔广场工作之前，它翻新并租赁了上西区一座老建筑的微型单元，以展示对小型公寓的需求。（该公司没有提供标准的设施和服务套件，因此该开发项目没有“奥利”的品牌。）“令人惊讶的是，这一[微型单元]市场远比千禧年更为广阔。”Bledsoe说。这座大楼大约有30%的租客年龄在34岁以上；他们包括空巢老人、退休人员、寻求缩小规模或拥有自己的公寓的人、长途通勤者，以及许多年轻夫妇，并非所有人都是千禧一代。这座大楼的单元面积从178平方英尺到375平方英尺不等；需求如此之高，租金飙升至约100平方英尺最小的单元2250美元，最大的单元3000美元。“超过40%的（上西区微型单元）租户选择租期超过12个月。这是巨大的，”Bledsoe说。

(由奥利)

有鉴于此，卡梅尔公寓是一个更成熟的微型生活实验:什么样的设施、服务和建筑组合可以颠覆长期以来的房地产信念，即面积决定人们将支付什么?这就是奥利的点子:“我能从公寓里腾出的每一平方英尺，我每年都能还给租户50美元的服务费，”布莱索说。Bledsoe认为ollie主要为租房者做两件事:第一，利用购买力为居民提供规模经济。Resource Furniture的空间产品，WiFi，电缆，你好阿尔弗雷德管家服务、家政服务以及Magnises的社交俱乐部会员资格，都被计入租户的租金中。Bledsoe认为，这些费用通常隐藏在租金中，因此将这些费用包括在内有助于房客节省时间，并保持卡梅尔公寓与附近可比单元的竞争力。

此外，他补充道，“这不仅仅是服务和便利设施，而是社区。”在Carmel Place，一位住在社区的经理帮助安排各种社交活动，从烧烤到演讲嘉宾的演讲。而ollie是在纽约Carmel Place设计完成后被聘用的nARCHITECTS，建筑的设计促进了奥利的使命:卡梅尔广场的特点是一个长，开放的“主街”大厅，一层的健身房，在顶层，公共厨房，餐厅，广阔的露台和户外烧烤。顶层私人露台之间的墙壁甚至可以移到一边，创造一个巨大的共享露台。奥利设想的那种类似宿舍的公共体验，也让人想起WeWork的“住”体验项目WeLive(与真正的公寓不同，该项目的租期不超过30天)。

(由奥利)

在卡梅尔公寓面向市场价租户的销售中，高质量的生活是核心:租金包括多种个人服务(比如家政服务)和节省空间的家具，每套公寓都有近10英尺(约合1.8米)高的天花板和8英尺(约合1.8米)高的窗户，以最大限度地利用自然光。(由奥利)

Carmel Place的租金并不便宜：在撰写本文时，配有家具、265平方英尺的6H单元每月售价为2720美元。如果建造了更便宜的微型单元，不要指望同样质量的家具：Carmel Place的资源家具可以很快将工作室变成一间卧室，但它会降低你的工作效率allet（标准的Carmel Place资源家具安装费用为13465美元）。如果微型公寓激增，是否存在一些人买不起这种硬件的风险？“是的，绝对是，”Monadnock Development副总裁Frank Dubinsky说，他补充道，“未来可能会发生的事情是，需要更多的家具在这些空间工作。Resource的东西很好，但并不便宜。”那么经济适用房呢？纽约下一代经济适用房将是260平方英尺的空置公寓吗？

谢天谢地，在这一点上，没有。当谈到城市的新MIH时(强制性的内含住房)该计划规定，开发商必须留出住宅建筑面积的20%至30%用于经济适用房，经济适用的工作室不得小于400平方英尺，经济适用的一居室不得小于575平方英尺。此外买得起的单位类型(单间、一居室等)必须与市场价格单位的比例相匹配。结合密度控制，住宅建筑不太可能将其所有的建筑面积用于微型公寓。MIH政策目前只在最近重新划定了纽约东部但总体而言，该项目是白思豪政府计划在未来十年建造或保留20万套保障性住房的重要组成部分。

此外，还需要考虑不可预测的供需规律。加州或许能提供一些见解:上世纪80年代，为了增加经济适用房存量，圣地亚哥通过了一项立法，允许建造微型公寓。这种做法随后传播到洛杉矶、旧金山等地。“在某种程度上，你必须让人们用他们的钱包投票，”旧金山David Baker建筑事务所的David Baker说。贝克的公司最近在旧金山海耶斯谷设计了一个高档公寓开发项目;69套公寓中有一半是微型公寓。“如果不出租，人们就不会建。如果竞争更激烈，它们就会更好，租金也会更低。”Monadnock和nARCHITECTS为Carmel Place单元创造了宽敞、明亮、通风的室内空间。“这些东西并不是分区法规所要求的——高高的天花板和大窗户——但我认为它们是不可或缺的一部分，因为它成为了一种可复制的类型学。纽约市,”杜宾斯基说。只有时间才能证明纽约人是否会避免不那么慷慨的微型公寓，对于那些在2013年的展览上看到这么多创新的住房解决方案(包括全尺寸、配备资源家具的微型公寓内部)的人来说，这个事实并不令人振奋腾出空间:纽约人的新住房模式在纽约市博物馆。也许会出现中端微型公寓，以及与之相匹配的低成本家具。

相反，在住房存量不足的特定城市，微型公寓仍有可能成为利基市场，少数城市居民将以“空间换地方”“目前，在可预见的未来，微型单元房在城市即将上线的新多户住宅供应中只占很小的一部分，它们不太可能对租金产生任何实质性影响。”总部设在华盛顿特区的特威利格住房中心执行主任斯托克顿·威廉姆斯说城市土地研究所(城市)。但就微型住房已经如何发展而言，奥利接下来的两个项目，一个在东海岸，一个在西海岸，可能预示着它将采取什么样的形式。

第一个位于长岛市，共42层。第二层至第15层将包含426套奥利服务的微型公寓。它们将拥有与卡梅尔广场（Carmel Place）相同的基本设施套件（资源家具、WiFi、Hello Alfred等）。然而，传统公寓也可以选择奥利服务。第二个开发项目，在洛杉矶市中心在历史上颇具讽刺意味的是，它还涉及一家酒店。该项目占地19.2万平方英尺，将拥有3万平方英尺的设施和零售。300个ollie微型公寓将使用酒店的设施:“屋顶游泳池、健身房、休息室、食物和饮料，基本上是你期望在时尚的酒店设施项目中找到的东西，”Bledsoe说。“我们甚至在考虑把录音棚放在地下室，做一些更本地化的有趣的事情。”一些微型单元实际上是微型套房(带有共享浴室和厨房的微型单元)，这种模型是2014年城市报告对开发商来说更有利可图。

也许城市会找到不喜欢微型公寓的新理由——当70年代城市空置时，他们的出租单间(SRO)的发展恶化，受到污名化，并被大幅削减。但这一次，越来越多的开发商意识到，社区生活是有市场的，也是租户所渴望的。“对很多人来说，家是快乐的地方，但更多的家并不等于更快乐。我认为更多的房子意味着更多的钱和更多的维护，”布莱索说。但对微型公寓未来的探索才刚刚开始。正如贝克解释的那样，它们在老年人中很受欢迎，不仅是因为价格便宜，而且只是因为“清洁的时间少了很多……他们希望卫生间离得更近。”屋顶有沙狐球的老年人微型公寓?中产阶级微型公寓配6号汽车旅馆?谁知道呢。但如果微型公寓真的有这么多种形式，也许历史的钟摆就不知道该往哪个方向摆了。