在国际金融公司新一季的预告片中Portlandia在这部电影中，主角弗雷德·阿米森来到了德克萨斯州的奥斯汀市，凯尔·麦克拉克伦在那里扮演市长，他在我们社区的陷阱中穿行。咖啡店、唱片店、几家酒吧:“好吧，很酷，”麦克拉克伦说。然后是婴儿车和婴儿服装店开始涌现，“不酷!他抗议道。
这部剧的夸张之处并不遥远:在这个小镇很难找到一个好、负担得起的住所。
奥斯汀房地产泡沫最棘手的问题体现在单户住宅领域。在房地产成本飙升的推动下，投机性的再开发已经在市中心社区，尤其是东奥斯汀(East Austin)带来了变革。通常情况下，开发商会购买房产并迅速建立一个廉价的新房子，最大限度地利用土地的容积率，从而最大限度地提高销售利润。这种发展具有破坏性。随着房屋变得越来越大，越来越结实，它们改变了街道的尺度和纹理的决定性特征。
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去年12月，奥斯丁市议会更新了附属住宅单元(ADU)要求，该要求限制了后屋的大小和位置。adu的面积现在可以达到1100平方英尺(原来是850平方英尺)，更接近主结构(原来是15英尺，现在是10英尺)，而且在某些区域不需要停车位。目前，ADU所需的最小地块面积从7,000平方英尺降至5,740平方英尺。该立法还对使用adu进行短期租赁进行了限制，这是一个有争议的问题，进一步影响了房价。这是朝着正确方向迈出的一步。目前，奥斯汀的最小可建地块面积为5,750平方英尺(约合5700平方英尺)，并有一项运动小批量大赦要求减少这个数字。反对的理由很明确:这样的改变将允许开发商购买更大的土地，并对其进行细分，从而鼓励进一步发展社区转变为资本创造的引擎。不幸的是，任何有利于城市密度的事情都有利于开发商，因为它增加了待售住房的数量。
小型二手房确实改善了人口密度，但它们并不能充分解决负担能力问题。这些住宅以每平方英尺的市场成本出售或出租，因此只提供给既能负担得起，又只需要这么大空间的个人或夫妇——那些大量搬到这里的年轻人。因此,中产阶级化。这对家庭或低收入人群没有帮助在奥斯丁市中心的人数正在下降。例如，东奥斯汀的少数族裔居民房价过高，他们正大批离开这座城市。非洲裔美国人受到的影响尤其严重，他们是我们这个蓬勃发展的城市中唯一一个人口减少的群体。这样的趋势造就了奥斯汀，现在它是全国经济隔离最严重的都会区。
对安东尼·阿洛辛来说，友邦保险他是德克萨斯大学奥斯汀分校(University of Texas at Austin)的执业建筑师和建筑学教授，对多样性的关注超过了对密度的关注。Alofsin已经在奥斯汀生活了近30年，足够长时间来讲述以前房地产市场的繁荣和萧条周期。他的一些学术研究针对的是建筑商的住宅，这仍然是美国人最常见的住房方式，但这一统计数据在很大程度上被建筑界所忽视。在Alofsin看来，个人的多样化组合——不同的生活方式、激情、职业、收入和种族——造就了“城市体验”，而奥斯汀缺乏这种类型的城市化。Alofsin还担心城市住房趋势的更大影响:全国家庭趋势的变化加上家庭从市中心的出走，给奥斯汀公立学校的未来带来了灾难。在这种规模下，造型并不重要:房子的屋顶是平的，还是假石头的，或者是炮塔，与工作中的经济学无关。
为了了解目前市场上有什么房产，Skout公司的房地产经纪人克里德·费奇(Creede Fitch)专门从事现代和高档住宅的销售本世纪中叶他带我参观了12街附近的社区。靠近铁轨，铁路附近的一所豪华住宅创下了最高价格，售价为每平方米人民币去年约为60万美元(它也被列入2015年AIA奥斯汀住宅之旅)。几个街区之外，费奇指给我看了一块很小的空地，那里有一栋老旧的建筑，显然不值得抢救。“290000美元!他不无怀疑地说。
费奇自己正在东奥斯汀(East Austin)建一栋新房子，他试图让客户了解奥斯汀和现代建筑，尽管他承认，“现代”对许多买家来说并不重要。惠誉也意识到增加密度的更好方法;他描述了一种解决方案，即保留较小的现有房屋，并将较大的“主要”新建房屋放置在后面，提供隐私并保持街道的规模。这种风格的一个试点项目是由建筑师艾伦·冈萨雷斯(Alan Gonzalez)翻新的一间小屋，位于该地块的前半部分。785平方英尺标价37.5万美元，这一高昂的价格会让大多数人望而却步，但这是朝着正确方向迈出的一小步。
好消息是，一些建筑师正在努力改变市场现实，或者至少是他们的审美维度。贾里德·哈斯，联合国校长。Box Studio和我谈到了他最近与Newcastle Homes合作完成的一栋房子。了解市场和规格项目的基本规则，他设计了一个简洁的形状，内外都使用了克制的材料调色板。他没有使用无处不在的Hardie板壁板，而是以相当的价格采购了一块垂直木板。这所房子在完工之前就被购买了，哈斯正在与同一家公司合作建造另外两所房子。
其他实践模式——架构师即开发人员、设计-构建、设计-构建-开发——提供了令人兴奋的服务投资和参与的替代途径，在东方有许多成功的例子奥斯丁。投机建筑现在被视为贬义，但它可以令人难以置信地进步。哈斯就是其中之一，他期待着有一天，特殊的项目，而不是进一步隔离居民，可以将他们聚集在混合的社交空间中。如果投机性住房引领了新的生活方式呢?
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后来，我开车在东奥斯汀转转，看看进展如何。我和两个室友在栗子附近的一间大房子里住了两年半;这栋房子的建造商兼开发商在一块地块上建造了一个由两栋房子组成的共管公寓综合体，这是另一种规避风险的方式典型的密度限制。两者都有人口密集，利润丰厚，对邻居的财产价值造成破坏。附近街区占多数新的构建，伴随着新的居民。
The Chicon的建设已经开始，这是一个由三栋楼组成的综合住宅区，里面有经济适用房和市价公寓，靠近一个十字路口，这个十字路口曾被列为该市最危险的十字路口。在1925年,人们可以从那个角落坐有轨电车一直到市中心。这个街区有个滑雪球酒吧。邻居们滚过来，有时会带来不幸的后果，但潮流仍在继续——这是城市生活的一部分。我在一所特别丑陋的房子前停了下来，房子的墙又鼓又斜，仿佛在令人作呕的崩溃中被冻结。我放慢车速，想拍下他们的冒犯，但我微笑着，挥手，然后继续前行——前面有一辆正在移动的卡车，车上有一对正在卸货的自行车，他们准备把那所房子当成自己的家。
