T. Rowe Price集团已经拥有了最令人垂涎的总部所在地之一巴尔的摩——办公大楼由Pietro Belluschi和Emery Roth & Sons在20世纪70年代设计，并在20世纪90年代由SOM的Craig Hartman进行扩建，可以一览全城的内港景观。

但在2024年，如果一切按计划进行，它将尝试一些不同的东西，与Kohn Pedersen Fox (Kohn Pedersen Fox)合作，在更靠近水边的中层建造办公室“园区”。KPF)作为设计架构师。

这家管理着1.42万亿美元资产的全球投资公司本月公布了在Harbor Point建设52万平方英尺总部的初步计划。Harbor Point位于市中心以东一英里的半岛上，是一座城中之城。

这是自COVID-19大流行开始并引发以来，美国公布的首批大型办公项目之一有些人会质疑A类写字楼市场的未来，以及整个城市的未来。

答案来自t·罗·普莱斯和Beatty开发集团就是有一个。

这两家公司于上周12月10日在城市设计和建筑顾问小组的设计评审会议上公布了他们的计划。

对巴尔的摩来说，这是一个重大事件。首先，这意味着T. Rowe Price及其目前在东普拉特街100号的约1700名员工将留在该市，该公司于1937年在这里成立。其次，它的举动将大大有助于完成27英亩的Harbor Point社区，这是一个以前的有毒清理场地，之前由内港和历史悠久的费尔斯Point之间的盟军信号铬厂占用。

铬矿厂被拆除后，这片土地被重新开发为混合用途的社区，包括高档住宅、零售空间和办公室。Exelon和摩根士丹利(Morgan Stanley)两家公司已经在中国开展业务。

经市政府批准的总体规划要求开发总面积为300万平方英尺(约合456万平方英尺)，其中包括160万平方英尺的办公空间;25万平方英尺的零售空间;2500住宅;3,300个停车位;600多间酒店客房，9.5英亩的开放空间。

这处房产值得1.1亿美元的清理费用，因为它是美国最风景如画的城市滨水区之一。它的特点是可以看到巴尔的摩市中心天际线和湖泊般的内港盆地的西面，可以看到弗朗西斯·斯科特基大桥和外港的东面，可以看到水对面的麦克亨利堡，工业Locust Point和大型多米诺糖厂，在布鲁克林的一个工厂几年前被夷为平地后，现在是全国最大的多米诺糖厂。

站在因整治上限而升高的Harbor Point上，感觉就像在一艘船上，从伊斯坦布尔出发，驶往黑海。博斯普鲁斯海峡是分隔欧洲和亚洲的狭窄海峡。

在harbour Point内，最好的地点被称为“悉尼歌剧院场地”，因为它伸入港口，可以从各个方向一览无收。这片土地被提议作为表演艺术中心、联邦法院或其他一些独一无二的标志性建筑的所在地，这些建筑可以为城市提供一个新的雕塑地标。

城市规划者决定把这个自然岬角永久地建成公园。这意味着悉尼歌剧院旁边的土地将永远拥有与市中心天际线相同的明信片风景，因为任何建筑都不会阻挡这些风景。这片土地也被定位为一个与地理位置相称的建筑项目。这正是T. Rowe Price公司计划建的新办公大楼。

“我非常激动和欣喜若狂地向你们介绍T. Rowe Price在Harbor Point的新的全球总部，”开发商、Beatty开发集团总裁迈克尔·比蒂(Michael Beatty)对设计评审小组成员说。“这对我们来说是一个不可思议的机会，对巴尔的摩来说也是一个不可思议的机会，看到像Harbor Point这样的项目真正开始以积极的方式向前推进。”

“T。Rowe Price总裁兼首席执行官William Stromberg在一份声明中表示:“我们很高兴做出这一承诺。“这是对我们的员工、我们的客户和我们的社区的投资……在Harbor Point，我们将拥有一个充满活力的、校园般的氛围，拥有一流的设施和现代空间，旨在支持我们与彼此和客户合作的方式。”

该项目是Harbor Point的主开发商Beatty Development Group和Armada Hoffler Properties的合资项目。在这个项目中，Beatty公司将担任首席开发人员，而Armada Hoffler公司将担任总承包商。T. Rowe Price打算签订一份为期15年的租约，并将成为该办公空间的唯一占用者。建设预算尚未公开。

比蒂说，T. Rowe Price校区将包括47万平方英尺的办公空间和5万平方英尺的零售和休闲空间，位于地下车库上方，旁边是4.5英亩的公共绿地，被称为Point Park。

除了可容纳1700名员工的办公空间外，还将有一个客户会议中心和一个礼堂。与KPF的合作将是Beatty Harvey Coco建筑事务所作为记录的建筑师。

正如审查小组所展示的那样，新的全球总部将由两个长而相对狭窄的八层建筑组成，共享一个共同的基础，几乎相同，并在中间通过玻璃外壳连接。

大部分办公空间将位于两幢建筑的上面六层，每侧的楼面面积约为3.8万平方英尺(约合人民币2.36万元)。较低的楼层将包含零售空间和周边的海滨餐厅，将停车场从视野中隐藏起来。

这两座办公建筑将像手指一样伸向港口，与滨水区其他地方的手指码头相呼应。在它们之间将是一个景观庭院，它向下走到港口，提供了水域和南方Locust Point海岸线的框架景观。西侧将是新的城市公园，它将与办公室一起成型，并将成为该地区任何人的便利设施。

在建筑上，T. Rowe Price总部将是一个克制和精致的实践。比蒂说，它的设计是优雅和永恒的，“拥抱校园式的环境”，并且在规模上对行人友好，尽管它是一个很大的结构。

“(Harbor Point)项目的一个独特之处在于，当你走到项目的南侧，沿着水边，我们真正关注的是步行规模的建筑，”他告诉评审小组。

比蒂说，他在Harbor Point中学到的一个经验教训是，沿着水边建造足够“多孔”的建筑，中间有公共空间，视野可以透过，它们可以在视觉和物理上与更大的建筑和更远的内陆中心广场建立联系。

他说:“当你把这个更多孔的海滨边缘与这个伟大的中央广场结合起来，再加上沿着海滨的一连串惊人的公园体验，你会得到一些非常特别的东西，你会得到这种巨大的连接。”“这是我们真正关注的事情之一，从中央广场通过所有这些建筑到海滨的连接。”

建筑的外立面将采用现代主义风格的钢和玻璃，钢材的颜色为深灰色，旨在回顾城市的工业和海事根源。

KPF的校长杰弗里·克诺夫说，他们的目标是建造有品位的、永恒的建筑，而不是浮华的。他说，玻璃立方体的连接是为了成为一个“城市客厅”，可以看到港口和中心广场，中心广场是整个场地的组织元素。

Kenoff说，为了强调建筑的横向，六个主要办公楼层的窗户将被分为三个两层楼的模块，所以从远处看，它们更像三层楼的建筑。

他说:“立面通过灰色双高海湾的韵律，特别减少了体量的规模，呼应了城市的历史DNA和工业遗产。”

室内设计阶段将在2021年和2022年进行，T. Rowe Price公司的企业公共关系和传播主管布莱恩·卢巴特(Brian Lewbart)说，公司还没有选定室内设计师。

Lewbart说，内部空间将按照公司的规格建造，可能是开放式工作区和私人办公室的混合。当被问及为后covid世界进行设计时，他表示，该公司将“结合从远程工作中吸取的经验教训，以及通过创建一个以支持公司协作文化和各个团队如何工作为中心的现代工作场所所获得的效率。”

毗邻的公园由iO Studio Inc.设计，将成为沿着城市滨水区绵延7英里的步行街的一部分，从坎顿和费尔斯角一直延伸到麦克亨利堡。它将取代一个名为Sandlot的受欢迎的临时公园，这是巴尔的摩市中心附近唯一一个拥有沙滩的海滨公园。

iO Studio的创始人兼首席执行官、景观设计师理查德·琼斯(Richard Jones)表示，该公园将由几个部分组成:主草坪、海滨绿地、家庭区、小树林、观景台和长满青草的低地。他称其为“过去50年来我们城市建造的最重要的开放空间”。

Beatty的营销和传播经理克里斯托弗·塞勒(Christopher Seiler)表示，办公楼的建设预计将于2022年第一季度开始，2024年第二季度完工。该公园预计将于2024年第三季度完工。

该公园是用税收增量融资(也称为TIF基金)创建的，该基金由该市授权用于支付港湾角的基础设施改善。塞勒说，港点的所有绿地，包括角公园，最终都将转让给纽约市。