本文刊载于建筑师的报纸2017年4月号，该杂志将深入了解佛罗里达州，以配合即将在奥兰多举行的AIA建筑大会(4月27日至29日)。随着会议的临近，我们将在网上发布这期杂志点击这里查看即将上传的最新文章。
纽约还是洛杉矶?
迈阿密建筑公司Arquitectonica的设计师Raymond Fort在被问及迈阿密的未来时，引用了这两种截然不同的城市模式。在纽约，许多适合步行的社区——它们的密度、便利性和特点是主要资产——由强大的公共交通系统连接起来。在洛杉矶，低密度和以汽车为导向的城市主义是市中心核心以外的常态(尽管以交通为导向的发展近年来已经开始蔓延)。许多在迈阿密工作的开发人员显然对纽约模式充满热情。然而，这样的未来并不能保证:以汽车为主导的扩张和其他混合动力模式的潜力仍然存在。
“气候丝带”是一个占地10万平方英尺的钢玻璃天棚，覆盖了连接布里克尔市中心酒店、办公室、住宅、奢侈品商店和餐馆的步行街。(由Mike Kelly摄影公司提供)
Arquitectonica位于布里克尔城市中心后面，这是一个540万平方英尺的综合办公楼，豪华公寓，酒店和充足的零售店迈阿密市区南部。由太古集团(Swire Group)开发的布里克(Brickell)是迈阿密众多大型多功能开发项目之一，标志着向高密度发展的趋势。第一阶段于去年年底开放，第二阶段将建造一座80层的大楼多用途塔。
就在市中心的北面，有迈阿密世界中心，一个1700万平方英尺，27英亩的综合体。这是一家由多家开发商与总部位于波士顿的公司共同组建的合资企业Elkus Manfredi领导了总体规划并设计了该中心的第一期，该中心由一个100万平方英尺的零售平台支撑。第二阶段是一个7.5亿美元的会议中心和酒店。
开发商Moishe Mana为其23.5英亩的Wynwood项目获得了特别区域计划，这使得大约250万平方英尺的建筑面积增加了。然而，作为他与市政府协议的一部分，他将支付在附近埋设架空电线的费用(这项工作可能耗资2500万美元)。(由Mana Wynwood提供)
发展不仅仅是集中在城市核心。在市中心以北约两英里的温伍德社区，开发商Moishe Mana和总部位于迈阿密的Zyscovich建筑事务所准备建造一个972万平方英尺，23.5英亩的开发项目，其中将有多达3482个住宅单元，包括零售、办公和文化项目，以及一个广泛的公共“Mana Commons”，它将穿过建筑群的中型塔楼群。该项目名为Mana Wynwood，于去年9月获得批准。更有可能的是:在小海地，Eastside Ridge开发项目将用720万套联排别墅取代500套联排别墅平方英尺的多功能开发项目，还有一个被称为“神奇的城市”(也位于小海地)将看到一个创新中心，企业孵化器，住房，零售和其他艺术娱乐设施出现在15英亩的校园内。
迈阿密小海地720万平方英尺的Eastside Ridge开发项目。(科比·卡普提供)
是什么推动了这些主要的发展集中?在一定程度上，美国各地富裕的年轻专业人士正在迁往城市，寻找适合步行、交通便利的社区，而开发商急于满足这一需求。但迈阿密也有一些独特的因素。其中之一是该市的分区:大约六年半前实施的迈阿密21号法规对停车场有很大的要求鼓励大的发展。例如，在人口密集的高层地区，该法规要求每个单元有1.5个停车位。因此，较小的项目很难满足将这么多停车位纳入场地的后勤和经济挑战。较大的项目可以更容易地将停车场整合到较低的楼层。此外，如果一个开发项目占地9英亩，它就有资格获得“特别区域计划”(Special Area Plan)，这种安排可以让开发商更灵活地安排停车位，并与迈阿密21号基于形式的规则进行谈判。这将使开发价值最大化。布里克、曼纳温伍德和世界中心，以及几乎所有迈阿密的主要开发项目，是(或已申请)特别地区图。
迈阿密世界中心的北部零售大道。(©Digital Blackmagic)
迈阿密的地理位置也是原因之一。约翰·斯图尔特是佛罗里达国际大学的建筑学教授，也是该学院的执行董事迈阿密海滩城市工作室他解释了历史上来自加勒比海和中南美洲的财富是如何流入迈阿密的。“我们受到来自南方的引力，”他说。智利的富人，委内瑞拉人，以及其他地方的人来到迈阿密寻找“这样的人”在城市体验中，他们是安全的，他们的产品被证实是真实的，但他们离自己的国家很近....”
但当人们考虑到极端天气和海平面上升的威胁时，这座城市的地理位置就从一种资产变成了一种风险。迈阿密海滩的海拔仅为4英尺(迈阿密为6英尺)经常淹没在涨潮期间，它花费了近5亿美元来提升街道，安装水泵，并将海水推回。面对这样的不确定性，斯图尔特认为大型开发“只是充满了乐观主义”，相信气候变化将得到补救、改善，或者在不久的将来不会引起重大关注。
从短期来看，迈阿密21和公共交通如何发展可能是塑造这座城市的决定性因素。在温伍德，迈阿密规划部正在测试一种新的分区覆盖层，以减轻较小单元开发项目的停车要求。如果温伍德不再是例外，那么密集的增长可能就不再局限于特别区域规划的发展和市中心的城市核心。
迈阿密的Brightline站。(礼貌剑齿虎)
这就引出了公共交通的问题。斯图尔特说:“这是城市分裂的核心，阻碍了它在经济、社会和文化上的发展。”“对于那些住在自己负担得起的社区的人来说，几乎没有机会去其他社区就业、从事艺术创作或其他方式。”迈阿密正在进行资金和规划城市地面重型快速轨道交通系统——地铁的扩建。耗资36亿美元的82英里新铁路和6条新线路将连接城市新兴的社区和市中心。让情况更加复杂的是优步和Lyft，它们的低费率可能具有竞争力公共交通。此外，根据福特的说法，无人驾驶汽车的前景增加了一个新的主要公共交通投资的不确定性程度。
关于公共的对话交通和大型-事态发展还必须包括负担能力问题。根据2016年的一项研究来自迈阿密纽约大学弗曼中心的研究人员说:“最近有85%的人可供出租的单位有典型的租房家庭负担不起，”这使得这座城市成为全国前11个都会区中租房者负担得起的城市。但也有一线希望:随着发展从从城市核心和滨水地带到温伍德(Wynwood)等地，可能会有更多非豪华公寓上线。此外，该市已经在采取措施增加经济适用房库存:A测量了将奖励具有上述特征的住宅项目面积较大的经济适用单位密度大，停车位少。然而，虽然市中心的核心而温伍德并没有面临士绅化的大型现有社区，这种挑战可能会出现在其他地方。在其他例如，密度本身就可能阻碍发展:今年早些时候，当地的反对阻止了一项120万平方英尺的特别区域规划发展在小海地东部。
为了获得第一手体验，Fort建议乘坐地铁游览城市——从那里，你可以看到他认为正在开发的口袋(椰子林，小哈瓦那，布里克尔，市中心)可能成为一个新的多中心城市的中等密度节点。他还提到了像边水镇(Edgewater)、温伍德(Wynwood)和设计区(Design District)这样没有地铁但仍在增长的社区。“这就是我接下来的想法迈阿密的发展阶段是，”他说，“我们观察社区，了解缺失了什么”，以使它们成为多功能、更密集、更实惠的社区。然而，对密度的乐观只是众多因素之一——气候变化、交通技术、可负担性和分区代码，等等——这些因素将会形成影响迈阿密在未来的岁月里。
