作为一个Matt Shaw采访了四家开发商的代表，他们正在纽约和其他地方使用不同的开发模式进行创新。这些观点为建筑和商业社区共同努力寻找新的设计、住房和面向社区的解决方案，以解决我们21世纪的城市问题提供了新的前进方式。
苏迈达+库拉纳
新兴开发商Sumaida + Khurana将邀请知名国际建筑师来设计其在纽约的首批建筑，包括安藤忠雄(Tadao Ando)设计的NoLita公寓，以及阿尔瓦罗·西扎(Alvaro Siza)即将设计的400英尺高的中城大厦。Amit Khurana在房地产行业有超过20年的经验，而Saif Sumaida拥有库珀联盟的建筑学学位。他们一起改变了纽约的发展设计。
Matt Shaw:你们是如何以开发人员的身份合作的?
赛义夫Sumaida:我毕业于库珀联盟大学，获得了建筑学学位，那里的教育内容非常丰富。很偶然的，我进入了建筑行业，在过去的23年里，我一直在纽约建筑。我喜欢作为一名开发人员工作，因为从构造和体系结构的角度来看，你可以控制作者身份，而且当你把愿景放在一起时，你也可以作为开发人员。
Amit Khurana认为:赛义夫非常有经验，当我们相遇时，这是一个有趣的选择，因为我喜欢建筑和设计。我不得不称赞赛义夫，但当我们和一位建筑师在一个房间里坐下来时，他的知识是如此的奇妙，不仅让我们想到建筑，还让我们想到建筑与建筑的关系。我认为这是一个独特的情况，因为有一个共同的愿景和非常互补的技能。
你觉得这些项目给纽约这个城市带来了什么，而不仅仅是给建筑里的居民?
正义与发展党:我们将自己视为建筑环境的开发商/保管人，最终我们有责任，因为我们扮演着非常重要的角色，真正改变了城市。大小都不重要。这是为了提升人们的精神，也是为了实现这座城市的梦想，对吗?我想如果你问任何人，在一天结束的时候，人们会欣赏卓越。这与资产类型无关，也不一定与谁会住在那里，住在那里，或在那里工作有关。这与设计的纯洁性以及它对人们的影响有关。
SS:我认为问题在于，许多开发商都将建筑视为可盈利的商品。但我认为，在选择建筑师和建造一些有意义的东西以及在城市结构中有一席之地的东西时，会留下一份遗产，这是你最终会自豪的事情。我们想要创造空间。我们觉得我们有某种社会责任去做这件事。
为什么要引进这些建筑师?
正义与发展党:纽约是一个大熔炉，外界的影响很大。虽然我们在这里度过了很长时间，但我们也来自不同的国家。我们只是想以一种非常纯粹的方式，把建筑师大师带到纽约来设计他们的第一批建筑。尤其是在纽约，这里的网站是一个巨大的机会，可以以一种特定的方式工作，并稍微挑战一下极限。看着它，寻找一个地点，我们实际上是在为安藤或西扎寻找一个地点。这个倒转的过程让我们能以不同的方式思考问题。
SS:许多开发者依赖营销人员告诉他们什么是有效的。他们遵循公式因为他们相信这些公式能让他们获得利润。人们找到一个概念的证明，然后遵循它。你不用想太多。当你从国外带来一些人或者没有在纽约建造过任何东西的人，他们实际上带来了一定程度的新鲜感。纽约的神奇之处在于它允许这种多样性。你仍然可以有远见并取得成功。
您是否认为您作为架构师的经验让您以一种不同于其他开发人员的方式与这些架构师一起工作?
SS:我认为有一件事是，我非常尊重这个过程。我总是能用建筑师的语言和他们交谈。而不是把它看作一种商品，我可以让他们了解他们的概念，能够进入对话，能够与他们讨论，而不是总是寻找最终产品。我可以进入这个过程，与他们进行对话，这样一旦我理解了他们想要做的事情，我们就可以找出实现目标的最佳方法。
你提到了经济适用房。你认为这是一个有趣的项目吗?
SS:的确如此。我认为开发商有责任为城市带来各种各样的项目。它不能只是为富人建造，你必须能够为所有人做这件事。否则，你不会像你认为的那样对城市产生影响。为了对城市产生影响，你必须接触到各种各样的面料。
正义与发展党:我认为这也是对你在市场周期中所处位置的现实做出的反应。目前，我们所处的市场土地价格高得离谱。所以我们必须对此做出回应。它总是让你灵活地面对不同的机会。我的意思是，想象一下，请一位著名的西班牙建筑师到纽约来建造一个很棒的、经济适用房项目或类似的项目。问题不在于你每英尺花多少钱在一个建筑上;这与体贴有关。我们有能力和技能使我们能够控制成本，控制一些可能失控的变量。
Thorsten Kiefer, HFZ
Thorsten Kiefer是HFZ资本集团的设计和开发总监。在此职位上，他曾与David Chipperfield、BIG、Moshe Safdie和Isay Weinfeld等建筑师在纽约和迈阿密的不同规模的项目中展开合作。他与AN谈到了他在OMA、SOM和SHoP的背景，以及在他的位置上的人可以为公司和最终的城市带来什么。
作为鹿特丹OMA的建筑师，他的工作包括2001年与Diller Scofidio + Renfro合作设计布鲁克林音乐学院的总体规划。在OMA的这段经历也导致HFZ聘请OMA在纽约沿着高线的第十街和华盛顿街之间开发了一整块空置的城市街区。然而，由于之前的合同约定，OMA无法继续，因此HFZ转向了另一位OMA校友，BIG的Bjarke Ingels，他在15年前与Thorsten合作过。
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托尔斯滕·基弗的比赛。
礼貌HFZ |
马特·肖:你的背景很有趣。作为一名有经验的架构师，你是如何直接为开发人员工作的?
托尔斯滕·基弗的比赛:我在SHoP的时光对我的性格有很大的影响。在SHoP，我参与了伦敦和纽约的比赛，以及南街海港的再开发，最初是与General Growth合作，然后是Howard Hughes。我与公司的开发部门建立了许多联系，在SHoP工作了几年后，我开始寻找下一个职业挑战。这个机会对我来说很有趣。
你在HFZ的角色是什么?
作为设计和开发总监，我与营销团队和我们的高管密切合作，制定整体概念和方案框架。团队建立了一个架构师列表，我们认为这将非常适合这个项目。在高端住宅开发中，室内设计师或设计建筑师的品牌方面可以对销售产生影响。
现在全球对设计的渴望比20年前更高。有来自许多国家的资金。不同的文化对设计有不同的态度，而全球市场正在对此做出反应。全球很多人都在这个城市投资。HFZ力求提供高品质的产品。我们做的是高端住宅，没有设计，我们就得不到利润。从体系结构中增加的价值是获得这些数字所必需的。Viñoly附近的公园大道432号地理位置优越，所以人们无论如何都会在那里购物。但是432是个天文数字。如果没有好的设计，每平方英尺的价格会一样吗? Would the Russians, Chinese, Europeans, and South Americans still choose it?
这种情况在建筑界可能比已知的更为常见。像Related或Extell这样的大型开发商都拥有内部设计团队。我相信这个角色是有价值的。在设计、建造和开发过程中存在着非常不同的心态。架构师最适合在所有这些之间进行调解。我还与分区律师合作，看看我们的质量是否可行，也与施工团队合作，以确保质量良好。
你如何看待你的角色对设计和最终城市的影响?
HFZ创始人兼董事长Ziel Feldman以及HFZ主要合伙人Nir Meir都非常注重设计和质量。好的设计只是让我们的产品在竞争激烈的市场中脱颖而出，我们对此非常了解。我也很想找到聪明的解决方案，让城市成为一个美好、充满活力的地方。
我们正在和David Chipperfield一起开发Bryant Park的最后一块空地，这些单位将在未来几个月上市。我相信，它不仅是一个美丽的建筑，完成了纽约一个重要的城市空间，而且是一个非常成功的开发。
这个职位能为公司带来什么?
我相信架构师最适合在开发过程中涉及的所有不同团队之间进行沟通。我们都知道，建设、营销、开发或设计的动机并不总是一致的，所以我们在这个职位上的角色是将不同的心态拉近一点，并希望最终的结果是好的设计。
你曾经推动过不同类型的项目吗，比如经济适用房?
我当然对纽约的“可负担性”有我个人的看法，我确实认为经济适用房将是这个城市未来任何住宅开发的一个具有挑战性的组成部分。
Brenda Rosen, Common Ground
Common Ground是纽约最大的支持性住房开发商和运营商。该组织为以前无家可归的人提供优质的环境和康复服务，还致力于开发更多传统的经济适用房。它的非营利身份使其工作与该市许多其他开发商不同。Brenda Rosen是总统的首席执行官，她给了我们一些关于Common Ground如何支持租户和引导非营利发展过程的见解。
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布伦达·罗森。
礼貌的共同点 |
马特·肖:“共同点”的使命是什么?
布伦达·罗森:保障性住房是提供现场服务的保障性住房，这与千篇一律的保障性住房或市场价格运营有所不同。有一部分租户和其他可负担得起的低收入租户一样，都是通过抽签程序获得的。大楼的另一部分住满了以前无家可归的人，他们通常患有精神疾病或药物滥用问题或医疗问题，通常是以上所有问题。
所以有50%或60%的建筑是留给那些来自这些环境的人的，这就是为什么我们有现场支持，以确保我们所有的租户——低收入、正常工作的人，以及那些以前无家可归的人，他们面临着很多挑战和很多问题——得到他们需要的支持，并像其他人一样在住房方面取得成功。除了几个项目，一个在罗切斯特，两个在康涅狄格州，我们是所有项目的物业经理，所以我们从不离开项目。
我们的第一个独立的传统经济适用房项目即将破土动工，该项目将包括248套经济适用房，而且完全没有支持性住房组件。因为我们的建筑是税收抵免建筑，你的收入必须是地区收入中位数的60%或更少。我们像城市中其他开发商一样，为经济适用房做同样的营销、广告和抽奖。
非营利组织的挑战是什么?非营利开发者意味着什么?
这意味着，与营利性项目相比，项目的融资可能非常复杂。当我们为一个项目融资时，我们有多个资金和运营方面的支持。我们将使用债券，我们将使用税收抵免，我们将使用州和城市补贴。有时自治区主席或市议会的资金会填补我们在首都方面的缺口。我们还与政府签订了提供运营支持的合同，因此我们有监管协议和政府合同，这意味着我们一直在严格审查我们提供的服务和住房质量。
你能多谈谈非营利组织，特别是经济适用房的意义吗?
幸运或不幸的是，我们并不是在这个行业中随着我们的发展而赚取大量的钱。任何为任何人口建造住房的非盈利开发商都将收取开发商费用。我认为真正将非营利性开发商与营利性开发商区别开来的是，我们所收取的所有开发费，我们所做的所有净收益，都直接用于我们提供的服务和住房。在一天结束的时候，我们在这里为投资者提供一个健全的投资，他们将购买我们的税收抵免并为建设提供资金。但我们在这里并不是为了在我们的预算中出现如此巨大的盈余。我认为，因为我们是一个使命驱动的组织，我们的最终目标是为纽约的弱势群体开发和运营住房。
设计在你的任务和项目中扮演什么角色?
设计是我们所有项目的首要任务。我们相信，对家庭和周围环境的自豪感有助于康复的人获得稳定，并最终获得成功。Ennead建筑事务所为我们设计了布鲁克林市中心的Schermerhorn。它有大量的绿色元素，悬挑在地铁上，非常漂亮。我们与COOKFOX合作，COOKFOX在布朗斯维尔为我们设计了一栋建筑，并正在布朗克斯的韦伯斯特大道上设计我们接下来的两栋建筑——一栋支持性建筑和一栋经济适用的建筑。公寓和走廊都充满了自然光。
库克福克斯和罗伯特Stern通常以高端建筑而闻名，但他们一次又一次地与我们合作，将相同的设计元素融入到一个经济实惠的项目中。没有多少非营利组织能说罗伯特斯特恩将做他们的下一个项目，在布鲁克林的一个低收入社区建造。我们也开发迷你工作室，平均公寓面积在225到300平方英尺之间。我们必须认真考虑每间公寓的室内设计。我开玩笑说，早在微单位流行之前，我们就已经在做微单位了。
你在选择网站时遇到的一些挑战是什么?
多年前，当我们在寻找土地时，我们会在曼哈顿、布鲁克林和其他地方选址。在过去的几年里，我们在布鲁克林市中心、布朗斯维尔、南布朗克斯和下东区进行了新的建设，此外还有我们在曼哈顿中城的旧址。但目前唯一能负担得起的土地是在布朗克斯。
共同点往往会建立起来。我们最小的大楼有72个单元，最大的有640个单元。我们更喜欢有200个或更多单元的大楼。所以你需要很多可建造的平方英尺，因为除了公寓外，我们的大楼里还有很多社区空间供租户使用，所以我们可以有计算机实验室、一个多功能厅、一个健身房、户外空间和现场支持人员的办公室。
丽莎·金，两棵树
两棵树管理公司成立于1968年，开发了超过30亿美元的房地产。它最著名的是对布鲁克林Dumbo工业区的再开发。该公司一直致力于通过为艺术社区租户提供补贴空间来促进该地区的艺术和文化活动，更广泛地说，支持艺术作为一个城市问题。丽莎·金(Lisa Kim)是两棵树的文化事务总监。她曾在高古轩画廊担任私人收藏经理和展览及运营总监。
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莉莎金。
两棵树 |
马特·肖:“两棵树”在支持艺术和文化方面有哪些举措?
丽莎·金:有人处在我的位置就不一样了。我不是搞房地产的。我的整个背景都来自艺术世界。所以他们让我成为艺术社区的联络人，并思考组织公司在文化慈善方面的努力，为附近的艺术和艺术家创造空间，以及如何将其融入我们的发展。《小飞象的两棵树》从一开始就是有机的。他们拥有这个社区的大部分，并目睹了它的变化。
艺术家们在小飞象工作的费用越来越高。设立文化空间补贴计划的目的是找到一种有组织的方式，为艺术界提供一定程度的支持，并在我们的建筑中为艺术家和非营利组织开放空间。我们认为申请程序是最好的办法。太空补贴相当可观。如果你在这里获得了空间补贴，你就可以以每月一美元的价格租下长达三年的土地。
这很棘手，因为有很多人确实想让艺术家来美化一下，然后在他们不需要他们的时候离开，但这不是我们的情况。我们有17个租户——11个艺术家和6个非营利组织。随着文化空间补贴租户的到来，我们希望确保他们也是社区的积极组成部分。
我们想让他们知道附近还有谁。上个月我们举办了一个欢乐时光活动，我们不仅引进了文化空间补贴租户，还引进了其他艺术家和艺术组织租户。
有哪些房客?
我们有纽约第一家女权主义合作画廊，成立于1972年，在Dumbo已经有8年了。在杰街20号的二楼，有一个年轻的戏剧团体，他们致力于赋予年轻女性力量，教她们如何创作、导演和表演有关女性问题的戏剧。这里有一个人工智能画廊，一个有40年历史的机构与“倾听女孩”(Girl Be Heard)会面，一个有6年历史的机构与非常相似的倡议在谈论他们所做的事情。
我们一直是艺术团体的首选，一旦他们被赶出了翠贝卡区、切尔西区或索霍区，他们就需要一个空间。因此，我们有艺术支持团体，如纽约艺术基金会和玛丽·沃尔什·夏普信仰计划。我们还为纽约工作室学校设计了雕塑工作室。布鲁克林艺术委员会的办公室就在这里。阿卡迪亚是另一个在这里设有办事处的艺术资助组织。几十年来，我们一直非常支持圣安仓库和斯奎克梅隆。这些都是免费租到低租金的租户。所以它在这个社区创造了一个非常严肃的艺术社区和一个集群。
这些文化举措是否能为开发者带来附加价值?或者这是一种文化，慈善项目?
我认为这是文化和慈善。很多人想量化当你带来文化的时候会发生什么，但你不能说当你在艺术支持上投入X美元时，你会影响你的底线另一个数字，因为你可以提高房产价值或租金或其他各种事情。我的意思是，我认为这真的是道听途说。我希望我能给你一个度量。如果你有很酷的东西让人们看，他们就会来看。谁在做这些酷炫的事，是艺术团体吧?
那么这些计划在财务上是如何构建的呢?他们是一个独立的非营利组织的一部分吗?它和《两棵树》有什么关系?
我们是两棵树的两个人。文化空间补贴计划直接来自于《两棵树》。如果你是一个市场价格的租户，你会得到相同的商业空间。在丹波，我们有三栋商业大楼——Main街45号、Washington街54号和Jay街20号——我们的补贴租户分布在这三栋楼里。
另外，还有非营利性的瓦伦塔斯家庭基金会(Walentas Family Foundation)，其中有两个项目。一个是社区学校项目，为创新的学校项目提供赠款。另一半是夏普-瓦伦塔斯工作室计划，该计划为17位被选中的艺术家提供在纽约为期一年的免费工作室空间。
在你的职位上的人给开发公司带来了什么?
因为我对开发的世界很幼稚，所以我可以用新鲜的方法先考虑艺术。我先去创建它，然后再去检验它是否可行?在这个网站上?在这个预算下可以做吗?这对这个项目或开发有意义吗?”这就是你开始把事情放在一起的时候。
其中一个建筑是一个相当重要的改造，那就是在水和主街的老加拉帕戈斯艺术空间建筑。四个画廊将占据这个空间。我们花了冬天和春天的几个月来翻修这栋建筑，从一个洞穴般的剧院活动空间/酒吧变成了四个美丽的16英尺高的白色盒子画廊空间。
