由于对加州房地产行业进行了深远的重新评估，迈克尔·迪登(Michael Dieden)成为了加州较为进步的开发商之一。迪登的职业生涯始于1974年杰里·布朗第一次成功竞选州长时的助手，近四十年后，他的工作仍然与公共领域密切相关。Dieden和他的公司Creative Housing Associates (CHA)旨在通过以交通为导向的开发(tod)来改善社区。该公司位于南帕萨迪纳的子午线村(Mission Meridian Village)由Moule & Polyzoides建筑事务所和城市学家设计，被认为是振兴社区和将公共交通与建筑相结合的典范，Dieden目前正在加利福尼亚州圣罗莎进行TOD项目。今年秋天，迪登在波特兰举行的“铁路发展”会议上主持了一个名为“从高速公路到林荫大道”的小组讨论，重点是拆除市中心的高速公路，代之以迎客的林荫大道。

迈克尔迪顿。

建筑师报:你把Creative Housing Associates描述为“城镇建设者”，而不是开发商。

在第二次世界大战之前，大多数社区都有一个“城镇建设者”。这个人没有创造需求，他满足了需求，建筑是由当地银行提供资金的。现在有了华尔街的融资，房地产成了一种商品。你可以看到这是如何导致我们正在遭受的经济崩溃的。正如理查德·佛罗里达(Richard Florida)在他的新书中所说，关键在于“重置”。千禧一代对独栋住宅的传统观念不感兴趣。他们的住所是一个多家庭结构的庇护所，毗邻交通，不与汽车捆绑，社交时间花在cafés而不是在大房子里。我们负担不起乔尔·科特金(Joel Kotkin)描述的圣费尔南多谷(San Fernando Valley)的生活模式。讽刺的是，他住在工作室城，而硅谷已经变得相当密集和城市化。橙线和地铁使它得到了很大的改善。 Now we just need to tear down the 101 freeway and allow the Valley to return to its bucolic history. I’m not being cavalier about transportation needs. I know we can’t do things overnight: Trucks still have to move from city to city, for example. But they’ll have to go around the more human-scaled neighborhoods.

为这些催化发展提供资金非常困难。我们不能从银行借钱，因为银行受到了惊吓，要求非常繁重的承保要求。我们在圣罗莎的项目获得了大约400万美元的联邦刺激基金和1100万美元的1C提案州基金。多亏了公共资金和奥巴马政府，否则这个TOD就死定了。

这种情况与政治和社会环境有什么关系?

民众非常害怕;你可以从调查数据中看到这一点。人们已经对政府保护他们的能力失去了信心。当你提出TOD时就会出现这种情况:人们非常怀疑，部分原因是老一辈人强加给他们的所有问题。在CHA，我们首先建立信任，然后在新建筑方面引入可能的东西。为了Mission Meridian Village，我花了头两个月的时间挨家挨户地询问邻居们想要什么，但没有告诉他们我的想法有多棒。谈到邻避主义的问题，方法有好有坏。糟糕的情况是，开发商雇佣了精明的社区关系团队来玩弄系统，以阻碍开发审批。更好的方法是建立沙雷特，邀请社区成员参与进来，这样他们就有了权力。这是一个更健康的过程和结果。

无序扩张的房地产市场的崩溃在多大程度上导致了这次经济衰退?

由于中国是美国银行的大储户，它决定需要对冲自己的投资。它促使华尔街发明工具，再投资数千亿美元。华尔街推出了次级抵押贷款和其他高风险金融工具。为了满足抵押贷款大幅增加的需求，华尔街不得不为扩张的开发商提供资金。这就是为什么你在里弗赛德、维加斯和凤凰城等地看到了这样的增长。他们有了钱，卖掉了房子，打包并将抵押贷款作为证券出售。这个纸牌屋砸向了所有人包括房屋建筑业。现在看看对我们文化和社会的破坏。这是商业建筑商、华尔街和高速公路建设的恶性循环:他们都是延续上世纪50年代郊区美国梦的同谋。人们只能希望英国石油公司在墨西哥湾的石油惨败将是棺材上的最后一颗钉子。

你一直建议把高速公路变成林荫大道，就像旧金山的Embarcadero那样。你到底为什么主张拆除美国市中心的动脉?

看看拆除洛杉矶10号高速公路可能带来的积极影响吧。这在象征意义和现实社会/环境方面都很重要。首先，10号公路已经把洛杉矶隔离了半个世纪，以至于人们会说，“哦，天哪，你去10号公路以南吗?”第二，这条高速公路削弱了威尼斯、华盛顿、皮科和奥林匹克大道等主干道的街道活力。让我们通过取消汽车，从头开始采用行人友好原则来扭转这一局面，甚至可能在人行道上运行一辆电车。主干道可以变成威尔希尔大道的样子:洛杉矶的大道。

建筑师Stefanos Polyzoides将您描述为“游击开发者”。

我并不一定赞同这个说法，但它的意思是，理想的开发商在抓住新机会时，会像游击队员一样融入当地居民。你需要花时间去了解他们，了解他们的社区历史，并思考在现代应用中你可以把它带到哪里。大多数房地产是由产品驱动的，只有少数几个用途之一:公寓、街区中心或住宅区。这就是为什么几乎所有的新开发项目都像巴氏消毒奶酪。相反，我们需要回到建筑美的概念上。当你参观一个历史悠久的社区，比如圣胡安卡皮斯特拉诺(San Juan Capistrano)，那里的环境绝对是神奇的。我最近参加了一个城市设计研讨会。但通常，当你今天在商场里时，你会感到不适。从建筑到人类尺度的差异是在原始水平上感受到的。建筑应该为人类而设计，而不是为自我，也不仅仅是为了使用。

请描述你反对单一用途的一次性项目，以及你希望兴建以交通为导向的地区。

当我们被邀请进入一个城市时，我们会从更广阔的视野来看待它，不仅仅是场地本身，还有它周围的东西，以及它的凝聚力。在一个设计良好的以交通为导向的地区，所有的组件都是集成的，从街道照明到不同密度的建筑高度。在一个变革的过程中，这个地区有一种到来的感觉。火车站就像社区的门厅。它应该给人一种兴奋感。从那里，你可以走到半英里半径内的一个社区，在那里人们可以放弃一辆车，学校和开放空间都在附近。人们会发现我们真的不再需要这些高速公路了，他们可以不用买车也能生活。

可持续性已经成为主要的设计考虑因素。大多数建筑师现在认为，如果不是可持续的设计，那就不是好的设计。但可持续发展运动到底有多真实?如果真的是为了保护人类和地球，难道不应该有社会正义的推论吗?那就是:如果没有社会责任感的设计就不是好的设计?

许多“绿色”时尚实际上与显著的可持续性无关。可持续发展也成为了千禧一代的需求，但有一个更深层次的维度:把自我从建筑中剥离出来，建造实用的、精心设计的、人性化的建筑。他们的生活方式与扩张产品完全不同。你现在会看到社会责任的可持续性;由实际需求驱动。人们生活在更小更私密的空间里。我自己的三口之家，加上狗，住在一个1600平方英尺的房子里。

许多开发商正在响应这一号召——尤其是在这个低迷的市场——推出经济适用房，其中一些相当不错。你会看到越来越紧凑的发展，特别是随着新的交通工具的到来。这种情况正在到处发生:这是建筑商认识到千禧一代的需求和他们自己的社会责任感的结合。