W今年夏天，当两只贵宾犬从纽瓦克市中心一所新改建的公寓里闲逛时，它上了新闻。不，这些狗并没有遇到任何麻烦，它们只是被拴在了一位外出散步的富有女性身上:这是房地产经纪人、高楼大厦居民最爱的那种类型的完美标本。为新泽西商业杂志报道了这一事件，他们认为这预示着更好的事情即将到来。

2006年，当纽瓦克市长科里·a·布克(Cory a . Booker)以激进改革的政纲上台时，他发誓要让纽瓦克成为“城市转型的国家标准”。今年6月，他又向前迈出了一大步，任命托尼·格里芬(Toni Griffin)为社区发展总监，负责重建新泽西最大大都市的规划机器，几乎是从零开始。

对许多纽约人来说，这座位于帕塞伊克河畔的约28万人口的城市长期以来一直是一个破旧的中转站，在经过美国铁路公司(Amtrak)列车或前往纽瓦克自由机场(Newark Liberty Airport)的途中可以瞥见这个景象。但是，在建筑外壳和破碎窗户的形象之外，是规划者所说的为新的半个世纪的增长做好准备的强大的城市基础设施。虽然纽瓦克的人口已经从20世纪30年代超过44万的峰值急剧减少，但自2000年以来的繁荣使它成为东北地区增长最快的主要城市。纽瓦克有通往纽约的便捷交通，闲置的开发能力，以及充足的城市设施等待开发，布克阵营对纽瓦克的未来押下了重注。

“随着布克政府的到来和该地区的变化，纽瓦克与几年前相比处于完全不同的位置，”Davis Brody Bond的合伙人Max Bond观察到。“随着纽约的房价越来越贵，越来越多的人开始考虑住在纽瓦克的可能性。在地区背景下，确实存在极好的机会。”

38岁的布克上任后不久，他与区域规划协会(RPA)和邦德等志愿者坐下来起草了一份愿景计划，将市政厅文件柜里的100多个社区研究、城市更新计划和各种议程结合在一起，这让规划者们感到高兴。这份引人注目的文件，是数十位规划师、建筑师、市政府和州政府官员，以及新泽西理工学院(New Jersey Institute of Technology)教师的结晶，是2006年一次为期三天的讨论会的成果。从机场的经济发展到市中心的新竞技场，各个小组就具体项目进行了头脑风暴，最终形成了一个重点规划:修改17年的总体规划。彻底修订20世纪60年代的分区条例。禁止架空桥。建立快速公交路线。让混合使用成为一个咒语。在发布报告的公开会议上，政府官员从热衷于将纽瓦克的计划付诸实践的居民那里得到了一大堆意见。

格里芬在芝加哥长大，在圣母大学(Notre Dame)和哈佛大学设计研究生院(Harvard’s Graduate School of Design)学习建筑(她现在是该学院的客座设计评论家)。她在Skidmore, Owings & Merrill的芝加哥办事处开始了她的职业生涯，她被规划所吸引，并被聘用为纽约曼哈顿上城区开发公司指导规划和旅游开发。随后，她搬到华盛顿特区，负责城市规划办公室的大规模重建工作，负责市中心、海滨和商业走廊。后来，她担任阿纳科斯蒂亚海滨公司(Anacostia Waterfront Corporation)的副总裁兼设计总监，帮助将沿阿纳科斯蒂亚河走廊的2000英亩土地改造成重建内城的典范。她以迅速出击而闻名。

“作为一名建筑师，”格里芬说，“我的训练是解决问题和建造。我也以同样的方式看待计划。我对那些束之高阁的计划不感兴趣。”

为了深入研究纽瓦克总体规划的第一阶段，Griffin召集了一个包括SMWM、Phillips Preiss Shapiro Associates、Justice and Sustainability Associates和Chan Krieger Sieniewicz在内的团队，定义了一个将导致更积极和透明的规划过程的愿景。工作人员还将借鉴RPA的愿景计划草案和当地设计公司，旨在修订这座24平方英里城市的总体规划和分区条例，这项任务预计将是一个多阶段、多年的努力。为了将詹姆斯时代分散在各个董事会和办公室的中央规划部门建立起来，格里芬还打算充实自己的员工，现在她有四名规划人员。她说:“我想雇佣一群有设计背景的规划师、有规划背景的设计师和经济学家。”

布克团队转向了更直接的目标，将市中心的住宅开发作为优先目标，比如雷蒙德大道1180号(1180 Raymond Boulevard)，这是位于市中心的一座长期空置的装饰艺术风格的写字楼。它最近被改造成317个出租单元，很快就被前面提到的贵宾犬挤满了——而且正是这座城市希望吸引的通勤者。纽瓦克市负责经济发展的副市长斯特凡·普赖尔(Stefan Pryor)说，“我们的目标是，在雷蒙德大道1180号等顶级新住宅楼开创的趋势基础上继续发展。”普赖尔曾领导曼哈顿下城开发公司(Lower Manhattan Development Corporation)度过了被迫沉寂的时期，后来高调地被布克政府聘用。他目前正积极开展一些项目，这些项目被纽瓦克的过时规定阻挠。他指出，对于那些想把商业建筑改造成住宅的开发商来说，该市不连贯的分区规则是一个长期存在的问题。“有侧院要求、后院要求和繁重的停车要求，”他说。“我们将消除这些。”

为市中心带来动力的是新泽西交通公司(New Jersey Transit)连接该市两大交通枢纽纽瓦克·佩恩站(Newark Penn Station)和宽街站(Broad Street Station)的一英里长的轻轨。这条线路于2006年投入运营，耗资2.07亿美元，连接了新泽西交通、美铁、PATH列车和城市地铁。它有望将住宅和零售业的增长向北延伸，穿过I-280号州际公路，并延伸到被称为“Pavilion Apartments”的密斯·凡·德罗(Mies van der Rohe)的两座宝石般的塔楼。在布兰奇布鲁克公园(Branch Brook Park)附近，与密斯的第三栋公寓楼“柱廊”(Colonnade)一起于1960年开放。如今，这些塔楼在殖民风格的联排别墅中显得孤独，这些联排别墅建在克里斯托弗·哥伦布之家(Christopher Columbus Homes)公共住房项目的旧址上，在成为忽视和贫困的象征后，于1994年被夷为平地。

回到布罗德街附近，格里芬认为这是纽瓦克五所学院和大学4.5万名大学生的焦点，巴顿·迈尔斯(Barton miles)设计的新泽西表演艺术中心(New Jersey Performing Arts Center)在1997年开放时广受好评，因为这个项目让纽瓦克重新回到了地图上。格里芬说:“这个地区可以帮助改变城市的整体形象，并将其打造成海滨市中心。”约瑟夫·g·米尼什·帕塞克河滨水公园(Joseph G. Minish Passaic River Waterfront Park)的建设进展缓慢，它将从葡萄牙和巴西的铁界区(Ironbound district，以及那里摇摆不定的tapas酒吧)向北延伸至市中心。格里芬看着帕塞伊克河两岸拥挤的两岸水岸;河对岸的哈里森市的计划已经在进行中，其中的一期开发项目包括1800个住宅单元、一个足球场和一个滨河公园。

对于许多关注纽瓦克重建的人来说，詹姆斯政府留下的最麻烦的遗产可能是保诚中心(Prudential Center)，这座城市新的市中心场馆。纽瓦克人对其3.75亿美元的价格和前景(它是国家冰球联盟新泽西魔鬼队的主场)表示质疑，称其为无用之物，尽管如此，詹姆斯离任时，这座球馆仍在建设中。布克市长曾谴责该项目是“对公众信任的背叛”，但他决定拥抱这座低矮的砖石玻璃庞然大物。本月，它将以邦乔维(Bon Jovi)的十夜小品开幕。格里芬一直是乐观主义者，他认为这个场馆可以促进餐馆和零售业的发展，就像MCI中心(现在的Verizon中心)为华盛顿所做的那样。

然而，这个城市最热门的变革载体可能不是邦乔维，而是纽瓦克港，因为纽瓦克最需要的东西是:就业机会。该市正在密切研究如何重新开发土地，并抓住港口的就业机会，该港口雇佣的当地人相对较少。类似的战略也在机场周围形成，格里芬建议将机场打造为“航空大都市”，由高效的商业和住宅节点包围。“像达拉斯这样的城市正在关注机场周围的社区，”她解释说，“并把它们开发成有吸引力的居住地。”

纽瓦克的房地产繁荣产生了意想不到的影响。随着市场在以前无人居住的社区复苏，有郊区意识的建筑商找到了一种廉价的方法来填补空置的街区:贝永盒子(Bayonne Box)。令纽瓦克规划者惊愕的是，这座狭窄的三层楼住宅有很深的后退，巨大的路沿削减，还有汽车向前的正面(“一个停车的机器，”一位规划者咆哮道)。如今无处不在的Bayonne Box对于丰富而活泼的公共领域来说是一个诅咒，格里芬的团队正在寻求调整分区法规，以减少路限，隐藏车辆，并创造更绿色的前院。她的办公室还起草了新住房类型的指导方针，并将聘请建筑师在全市范围内测试这些概念。一个类似的项目正在进行中，以遏制以汽车为中心的购物中心的增长。她说:“我们想要研究一些指导方针，看看混合用途的城镇中心如何能重新融入纽瓦克的结构。”

长期习惯于承诺的社区团体对他们城市的未来持谨慎乐观的态度。

“到目前为止，格里芬女士对我们认为的关键问题一直很敏感，也很有反应，”公民团体网络新社区公司(New Community Corporation)总体规划工作组主席理查德·卡马马里里(Richard Cammarieri)说。“最大的挑战将是确保整个城市政府的规划过程实际上是内部化的。每个人都必须相信这一点。”

长期的纽瓦克人有一个可爱的诀窍，那就是看到光明的一面。“至少我们现在有了一个计划部，”Cammarieri冷冷地说，“这是我们以前从未有过的。”